【不動産投資】初期費用はいくら？費用の種類と目安をご紹介

不動産投資をしてみたい！と思っても実際にどんな費用がどの程度かかるのか気になりますよね？

今回は、投資用物件を複数棟保有している私たちが、物件購入時にかかる初期費用の一覧と目安を紹介します！

※費用を網羅できていない可能性があることご了承ください。また、私たちは主に中古一棟物件を購入してきたので新築やワンルーム投資とは異なる内容もあるかと思います。

初期費用一覧

今回紹介する初期費用は以下となります。

• 物件･土地費用
• 不動産仲介手数料
• 司法書士費用（報酬・登録免許税）
• 印紙代
• 火災保険料
• 融資手数料･保証料
• 固定資産税･都市計画税
• 不動産取得税

物件・土地費用

まず1番最初に思い浮かぶのは物件自体の費用ですね！土地付きの場合は土地も含めて考えます。
※融資を受ける場合、購入時にかかる費用はその一部となります。

物件費用は明確な相場が無い世界です。
一般的には築浅･都心に近づく程お高く、築古･地方になる程お安くなります。ただ、景気変動もありますし売主側の状況等によっても大きく変わってきます。

私達は主に関東近郊の単身用中古一棟アパート(土地含む)メインで運用しています。
本当に参考程度ですが、それらの物件は1世帯換算250万〜400万程度で購入しました。(≒4世帯アパートで1000万〜1600万程度)

不動産仲介手数料

不動産購入時には仲介業者に払う手数料が必要となり、宅地建物取引業法で決められた上限額があります。

400万円を超える物件の上限額の計算方法は不動産購入価格×3％＋6万円＋消費税となります。
例えば2千万の物件であれば66万円、1億円の場合は306万円が上限となりますね。

司法書士費用（報酬・登録免許税）

不動産登記申請の書類作成や申請の代理をしてくれのが司法書士さんです。
※実際には登記申請は資格がない素人でも可能ですが複雑のため司法書士に任せるのが基本です。

司法書士に支払う費用の内訳は主に下記の2種類となります。

①司法書士報酬
その名の通り、手続きを行ってくれる司法書士さんへの報酬です。
これまでの取引では8万〜15万程でした。
報酬は司法書士さんによって違います。値引きしてくれる場合もあるので見積もりを見て判断しましょう。

②登録免許税
不動産登記にかかる国税が登録免許税です。登録免許税は不動産売買の場合は固定資産税評価額の2%となります。
2千万円の物件の場合は40万円、1億円の場合は200万円ということですね。

補足として、固定資産税評価額は不動産の購入価格とは異なります。
購入価格より低いのが一般的で土地の場合は時価の7割程度、建物の場合は5～6割程度が目安となるようです。

印紙代

不動産購入時には売買契約書を結びますが、その契約書には収入印紙を貼る必要があります。
収入印紙を貼ることで印紙税を収め法律に則した正式な手続きを行うことができます。

印紙税は購入金額によって異なり以下の表のとおりです。令和4年までは有難いことに軽減税率が採用されています！

 

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円超え50万円以下	400円	200円
50万円超え100万円以下	1千円	500円
100万円超え500万円以下	2千円	1千円
500万円超え1千万円以下	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下	6万円	3万円

※国税庁HP参照

融資を受ける場合は、融資時に結ぶ金銭消費貸借契約書にも印紙代が必要となるのでご注意を。

火災保険料

火災や自然災害等によって生じる損害を補償をしてくれるのが火災保険です。
（火災保険と呼びますが火災に限らず補償を付けられます^^）

費用は補償内容・物件価格・物件の状態（築年数･構造）などによって大きく変わります。
参考程度ですが私たちが購入した築30年台、12世帯のアパートでは約70万円(10年契約)でした。

それなりに高額ではありますが不動産の場合はあまりケチらず補償を付けた方が良いと考えています。

ちなみに火災保険料は自然災害による保険請求の増加から値上がり傾向です(;^^)
ここ最近では2022年10月に約10%の値上がり･最長契約期間の見直しが予定されています。
引用：保険相談サロンLFP

融資保証料・手数料

次に、融資を受けて不動産を購入する際に必要な費用を紹介します！

■事務手数料
融資を受ける際には金融機関に対して払う事務手数料が必要となります。
借入金額に応じて一定の割合を支払う「定率型」と借入金額に関わらず一定の金額を支払う「定額型」の2種類があり、金融機関によって異なります。
これまでに融資を受けた金融機関では「定率型」で融資総額の2%程度でした。

■融資保証料
融資の際は金融機関に加えて保証会社との契約も結ぶことになり保証料が必要です。
保障会社は万が一融資返済ができなくなった際に代わりに金融機関に返済してくれます。

融資保証料の支払方法には一括前払い型と金利上乗せ型があり、一括前払い型の場合は融資金額の2%、金利上乗せ型は0.15%～0.4%あたりが相場のようです。
引用：オウチーノニュース

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は土地や家屋を所有している人に課される地方税です。( 都市計画税は都市計画区域にある不動産のみ)

毎年1月1日時点の所有者に対して納税義務が発生します。
不動産を購入する際は１年の途中で持ち主が切り替わるため日割り計算をした税金を売主に支払うことが一般的です。

固定資産税は物件の固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は固定資産税評価額の0.3%が上限となっています。

不動産取得税

不動産取得税とはその名の通り不動産を取得した際にかかる税金のことです。

基本的に投資用物件の売買の場合は「固定資産税評価額×4％(税率)」で計算されます。
評価額が2千万円の物件であれば80万円、1億円の場合は400万円となります。

まとめ

以上、不動産購入時に係る費用を紹介しました。
普段の生活では耳慣れない色々な種類の費用が必要なので、最初にある程度理解しておくと実際の購入時に混乱・慌てずに済むと思います。

最後に、私達が不動産投資をする上で特に参考にした書籍3選を紹介します。

①まずはアパート一棟、買いなさい

中古の一棟アパートをメインの投資先とする1つの根拠となった書籍です。初心者にもとっても分かりやすい内容になってます♪

②不動産投資 最強の教科書

物件探し、購入、運営、売却まで、各段階で生じる疑問にピンポイントで答えてくれるような本でした！かなりおススメです。

③やってはいけない不動産投資

悪質な不動産営業、不正融資など不動産の闇に踏み込んでいます。不動産で大失敗しないためにも読んでおきたい内容です！