不動産投資でFIREを目指す東大夫婦の｢FIRE数値目標｣

皆さんこんにちは、東大夫婦の妻です^^
私達は2020年前半にFIREという概念を知りました。その後、2023年内のFIREを目指し現在まで試行錯誤を続けています！
今回は私達がFIREを目指す上で目標とする状態(具体的な数値目標含め)について紹介します。

※2022年現在の私達のFIRE目標は、ここで紹介する不動産収入額に加えて、生活防衛資金と有価証券資産額を加えてアップデートしています。ただ、FIREや不労所得というものに対する方針は変えておらず、この記事内で詳細に説明しています。参考になれば幸いです。
※最新目標を知りたい方はコチラ

あくまで2021年現在の私達が考える目標ですので、この先変化する可能性は十分にあります。また、ベストなFIREの形は人それぞれ違うと思うので、あくまで参考程度としていただけると幸いです。

はじめに～FIREとは

まず、ご存知の方も多いと思いますがFIREとは何ぞやを説明します。

FIREとは「Financial Independence（経済的自立）, Retire Early（早期リタイア）」の頭文字をとった単語で、言い換えると労働に縛られない経済的な基盤を作り早期リタイアをするということです。
もともとは米国で生まれた考え方のようですが、最近は日本でも書籍やニュース等で目にする機会が増え、注目度が高まっているように思います！

ご存知の通り私達もFIREを目指していますが早期リタイア可能な経済的自立とはどういう状態か、私達の現在の目標をご説明します。

FIREに向けた私達の目標

まず結論からお伝えします。

私達の目標＝不動産所得が安定して毎月48万円を上回ること
(例)48万円＝家賃収入100万－融資返済額50万－管理費2万

※単純な家賃収入ではなく融資返済やその他経費を除いた手残り額を不動産所得とします

上記を早期リタイアするための経済的自立の状態とし、これを目指して日々を生きています。
ではなぜこの目標にしているのか、それについて理由を説明します。

一定の資産額(4%ルール)を目標にしない理由

まず、FIREの目標として4%ルールから導かれる｢年間支出の25倍の資産｣を目指す方も多いかと思います。

４％ルールとは
年間支出の25倍の資産を築けば、年利4%の運用益で生活費を賄え資産が減らないという考え方です。4%という数字は米国S&P500の成長率7%から米国のインフレ率3%を差し引いて計算されています。
※日本の場合はインフレ率が低いため目標値を少し下げても良いという考えもあります。

しかし私達が4%ルールに基づく資産額を目標としない理由は以下です。

・時間がかかる

これが最も大きな問題でした。
仮に月の支出が25万＝年間300万とした場合の目標額は7,500万円です。
毎年500万円貯めたとしても単純計算で15年かかります。(実際には資産運用等で短縮できる可能性はありますが)　

私達は心底会社員が向いてない＆若くて健康な時間を会社に捧げたくないという想いから3年以内のFIREを目指しているため、15年は長すぎました。

・心配性の性格に合わない

4%ルールは世界の優秀な方達の研究により導かれているので、もちろん信頼しており素人の私達がどうこう言うなんておこがましいと思っています。
しかし、定期的に資産を現金化し取り崩していくことは、私達の性格的にどうしても不安を感じてしまうだろうと考えました。
また、投資の利回りもインフレ率も自分達では全くコントロールできないというのも不安を抱く1つの要素です。予想から大きく外れた場合、思考停止して適切な対応ができなくなってしまいそう、と考えました。

不動産所得を目指す理由

上述のように一定額の資産を築き4%ルールで生活するという目標は一旦選択肢から外しました。そのため安定した定期収入を得ることが必要と考えましたが、次に考えるのはその手段です。

ここでそもそも私達が早期リタイアをしたい理由を整理します。

• 過去の会社でのトラウマから働くという行為自体に自信が無い(主に夫)
• 一般的な仕事で求められる、人とのコミュニケーションや時間に追われることが苦手のため、将来長く仕事を続けていく自信が無い(主に妻)
• 時間･場所･お金に縛られず、夫婦でゆったり生活したい

何らかしらの労働が必要となると上記の条件を満たせないため、セミリタイアは選択肢から外れ、不労収入(≒資産収入)で生活費を賄うことが必要となります。

一般的に不労収入には次の種類があります。

難易度や不労度の観点から株やETFの配当金も候補となりましたが、できるだけ早くリタイアを実現したいという点から利回りとレバレッジの観点を重視し不動産投資をメインの収入源に選びました。

不動産投資は高利回りが目指せる

高配当といわれる銘柄でも利回り4～5%程度が現実的です。それ以上の利回りだと不安定な小型株などが主流となります。しかし不動産の場合は工夫をすれば10%以上の利回りが狙えます。利回りが高いと同じ収入を得るために必要な金額が小さくて済むため、早いリタイアが可能となります。

不動産は人のお金で投資できる(＝レバレッジをかけられる)

普通の銀行は株への投資目的では個人にお金を貸してくれません。一般人が借りたお金で株をするには利率が途方も無く高い消費者金融を使うことになってしまいます…
※信用取引はお金を借りて行う投資の一種ですが一般的に配当は取得できません。

しかし、不動産投資は事業であるため銀行が常識的な利率(1〜4％程度)で融資をしてくれます。つまり自分でお金を用意しなくても人のお金を借りて投資ができるということですね。早くリタイアしたい私達にとってこんなに魅力的なことはありません！！
また、銀行からの融資には会社員という属性を利用できることも魅力でした。散々会社に苦しめられてきたので、会社員であることを利用しきってから辞めたいという、若干ダークな気持ちもありました…

長くなりましたが上記の理由から、私達は不動産収入で経済的自立を目指すこととしました。

また、補足ですが不動産は単純な投資というより事業に近いので株の利回りや配当と違って、自分でコントロールできる範囲が広い(家賃,客付け等)ことも魅力でした！
※不動産投資の魅力や取組みに関しては別の記事で詳しく書こうと思っています。

月収48万円を目標とする理由

ではメインとなる不動産収入がいくらになれば会社を辞めても良いのか。その金額を決定するために私達なりの経済的自立の定義を考えました。
それが以下の表となります。※文字小さくてすみません…

上記の各段階の金額は、現在の支出(税金･副業経費含む)を基にフリーランスになることや夢である離島への移住を考慮したものです。
(例)フリーランス→健康保険料自己負担
(例)移住→車代や本州への帰省代が増える

②の基礎生活費のみ賄える状態でもリタイア可能ですが折角リタイアしたんだから人生を楽しみたい＝ゆとり費も必要、③のゆとり費も補える状態では人生を楽しめるけど将来何が起きるかわからない＝一定額貯蓄したい、という理由から④安定した経済的自由を目標にしました。その金額が夫婦2人で月収48万円となったというわけです。

補足ですが、この経済的自立の定義は尊敬するリベ大やこびと株さんらの｢自由への家計簿｣の考え方を参考に、私達なりの目標に調整したものです。気になる方は是非参考にしてみてください！
※私達の自由への家計簿のつけ方はこちらの記事で紹介しています。

FIREに向けた取組み方針

目標が明確となったため、それに向けてやるべきことは不動産所得を増やすのみです！
沢山の書籍や経験者のアドバイスで不動産について学び、色々な試行錯誤を重ねた結果、2021年秋現在でアパート2棟と戸建1棟を保有し、ある程度の家賃収入を得ることができています。

また、もちろん不動産投資だけでなく支出削減、その他の投資(株,仮想通貨等)、副業にも取り組んでいます。
それらの目的は｢不動産購入の原資を増やすため｣と｢不動産だけに頼らない複数の選択肢を持つため｣です。将来不動産が上手くいかず方向転換が必要になる可能性もあるので、その時に柔軟に対応できるお金全般のリテラシーを持っていたいなとも思っています。

最後に現在の不動産投資の主方針を紹介します。

• 利回り10%以上の物件(主に中古木造アパート)
• 会社員属性を有効に使って可能な限り融資をひく
• 短期売却時の税金優遇や会社退職後の融資を考慮し、法人名義での不動産収入を育てる(法人設立済)

目標月収48万円に向けた不動産収入の進捗状況や不動産投資の考え方等については、別の記事で詳しく書こうと思っています！

私達が不動産投資をする上で特に参考になった書籍3選を簡単に紹介します。

①まずはアパート一棟、買いなさい

中古の一棟アパートをメインの投資先とする1つの根拠となった書籍です。初心者にもとっても分かりやすい内容になってます♪

②不動産投資 最強の教科書

物件探し、購入、運営、売却まで、各段階で生じる疑問にピンポイントで答えてくれるような本でした！かなりおススメです。

③やってはいけない不動産投資

悪質な不動産営業、不正融資など不動産の闇に踏み込んでいます。不動産で大失敗しないためにも読んでおきたい内容です！

まとめ

今回は私達がFIREするために目標とする状態について詳しくお伝えしました！夫婦2人で努力し、夢である離島でのゆっくりした生活を叶えたいです！

目標＝不動産所得が安定して毎月48万円を上回ること

私たちの目標は他の方には全く適さない場合もありますし、何より私たち自身も環境や価値観の変化により今後見直す可能性も十分あります。現在の目標に縛られず、他の方の考えなども参考に最適なFIREの形を常に考えていきたいなと思っています。

また、補足ではありますが、夫婦2人でFIREに向けた目標を考える過程にも本当に価値がありました。
目標を固めて一緒に走り始めるまでには何度も言い争い(今でもしますが…)を重ねてきましたが、生きる上で必要な金額を決めたり、リタイア後の理想の状態を考えたりと、FIREの目標を決めることは夫婦2人の生き方･価値観をすり合わせる作業に等しかったと思っています。
本記事が皆さんにあったFIREの目標を考える･見直すきっかけになれば嬉しいです。

｢〇〇についてより詳しく知りたい！｣｢私たちの目標はこうだよ｣といったご意見･ご感想があればぜひTwitterでコメントいただけると嬉しいです♪

※この記事を書いた人：妻